અમદાવાદમાં 2020ના બીજા તબક્કામાં ઓફિસ લિઝીંગ 0.82 મિલિયન ચો.ફૂટના રેકોર્ડ સ્તરે

 2020ના Q4માં ત્રિમાસિક ધોરણે 1,174%નો વધારોઃ નાઇટ ફ્રેંક ઇન્ડિયા

 અમદાવાદ, 6 જાન્યુઆરી, 2020: નાઇટ ફ્રેંક ઇન્ડિયાએ આજે ઇન્ડિયા રિયલ એસ્ટેટઃ H2 2020 પરનો સૌપ્રથમ અર્ધવાર્ષિક અહેવાલની 14મી આવૃત્તિ લોન્ચ કરી છે જેમાં જુલાઇ-ડિસેમ્બર 2020 (2020ના બીજા તબક્કામાં) આઠ મોટા શહેરોમાં રહેણાંક અને ઓફિસ માર્કેટ પર્ફોર્મન્સનું વ્યાપક પૃથ્થકરણ દર્શાવે છે. Office leasing in Ahmedabad records0.82 mn sq ft in H2 2020 surge by 1174% QoQ in Q4 2020: Knight Frank India

આ અહેવાલમાં ભારપૂર્વક જણાવ્યુ છે કે અમદાવાદમાં 2020ના બીજા તબક્કામાં ઓફિસ લિઝીંગ 0.08 મિલીયન ચો.ફૂટના રેકોર્ડ સ્તરે સ્પર્શી ગયુ છે જે 2020ના પ્રથમ તબક્કાની તુલનામાં 66%નો વધારો દર્શાવે છે. 2020માં પૂર્ણ થયેલી નવી ઓફિસના બાંધકામ લિઝીંગ પ્રવૃત્તિથી ઘણા પાછળ રહ્યા હતા જે 0.48 મિલિયન ચોરસ ફૂટ (5.1 મિલીયન ચો.ફૂટ)ના સ્તરે હતી જે 2019ની તુલનામાં 4.90%નો વધારો દર્શાવે છે.

2020ના Q4માં ઓફિસ વ્યવહારોમાં ઝડપી સુધારો જોવા મળ્યો હતો, જે ત્રિમાસિક ધોરણે 1,174% વધીને 0.8 મિલીયન ચો.ફૂટ થયો છે, જે 2020ન Q3માં 0.1 મિલીયન ચો.ફૂટના સ્તેર હતો વધુમાં Q4 વ્યવહાર વોલ્યુમ પણ 2019ની ત્રિમાસિક સરેરાશ સામે 197%ની ઐતિહાસિક ઊંચાઇએ પહોંચી ગયા હતા.

ક્ષેત્રીય ઓક્યુપાયર હિસ્સાની દ્રષ્ટિએ ઇન્ફર્મેશન ટેકનોલોજીનો હિસ્સો 2020ના બીજા તબક્કામાં 45% હતો, ત્યાર બાદ BFSIનો હિસ્સો વાર્ષિક ધોરણે 34% અને ઉત્પાદકીય ક્ષેત્રનો હિસ્સો 45% રહ્યો હતો. PBD (ગાંધીનગર, ગિફ્ટ સિટી વગેરે)એ વાર્ષિક ધોરણે 40%ની વ્યવહાર વૃદ્ધિ હાંસલ કરીને 0.54 મિલીયન ચો.ફૂટના સ્તરે પહોંચી ગયા છે અને 2020ના બીજા તબક્કામાં કુલ વ્યવહારમાં 66% હિસ્સો ધરાવતા હતા.

આ અહેવાલમાં એ બાબત પર ભાર મુકવામાં આવ્યો હતો કે અમાદાવાદે 2020ના Q4માં 2,810 યુનિટસનું વેચાણ હાંસલ કર્યુ હતું. જે ત્રિમાસિક ધોરણે 139%નો વધારો દર્શાવે છે. જૂન 2020માં પુનઃપ્રવૃત્તિઓનો સંચાર થતા અને હોમ લોનના ઓછા વ્યાજ દરની સાથે ડેવલપર્સ દ્વારા નવીન વ્યૂહરચના જેમ કે વર્ચ્યુઅલ સાઇટ મુલાકાત ગોઠવવી, આક્રમક હોમબાયર ધિરાણો, કિંમત કાપ અને  અને બુકીંગ પર રિફંડેબલ ડિપોઝીટ સ્વીકારવી તેના કારણે વર્ષના બીજા તબક્કામાં પણ હોમબાયર્સ કેન્દ્રમાં રહ્યા હતા.

એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ યુનિટ્સ માટેના 80થી 90 ચોમી. (BUA)એ સુધીના મહત્તમ વિસ્તારમાં વધારો કરવા પગલાંએ હોમબાયર્સની મનોવૃત્તિમાં સુધારો કર્યો છે. આ પરિબળોએ 2020ના બીજા તબક્કામાં વેચાણમાં શ્રેણીબંધ રીતે વર્ષના પ્રથમ તબક્કાની તુલનામાં 58% સુધીનો વધારો કરવામા સહાય કરી છે અને તે 3,986 યુનિટ સુધી પહોંચ્યા છે. બાંધકામ સક્રિય રીતે ચાલુ થઇ જતા નવા ઘરોની સંખ્યા 2020ના બીજા તબક્કામાં 4,745 યુનિટ્સ સુધી પહોંચી છે, જે 2020ના પ્રથમ તબક્કાની તુલનામાં શ્રેણીબદ્ધ રીતે 81%નો વધારો દર્શાવે છે. નવા લોન્ચમાં ત્રિમાસિક ધોરણે 127%ની વૃદ્ધિ થતા આમાંની મોટા ભાગની વૃદ્ધિ થઇ હતી.

જેની માગ અમદાવાદમાં સૌથી વધુ માગ જોવામાં આવી છે, તેવા રૂ. 50 લાખ ટિકીટ સાઇઝથી નીચેનું વેચાણ 2020ના બીજા તબક્કામાં 69% હોવાનું સામે આવ્યુ છે. જ્યારે રૂ. 25 લાખથી 50 લાખના પેટા સેગમેન્ટનો હિસ્સો કુલ વેચાણમાં 43% હતો, જ્યારે 25 લાખથી નીચે ટિકીટ સાઇઝમાં વેચાયેલી પ્રોપર્ટીનો હિસ્સો 26ટકા હતો. બિઝનેસ ડિસ્ટ્રીક્ટની દ્રષ્ટિએ ઉત્તર ઝોનમાં 2020ના બીજા તબક્કામાં કુલ વેચાણમાં 34%, પશ્ચિમ માર્કેટનો 24% હિસ્સો હતો. આ શહેરે 2020ના બીજા તબક્કામાં સરેરાશ 3%નો કિંમત ઘટાડો પણ અનુભવ્યો છે.

અમદાવાદના ઓફિસ માર્કેટના મુખ્ય અંશો

• અમદાવાદમાં ઓફિસ લિઝીંગ 2020ના બીજા તબક્કામાં 0.08 મિલી.ચો.ફૂટના સ્તરે (0.82 મિલી.ચો.ફૂટ)ના સ્તરે નોંધાયુ હતુ.
• 2020ના Q4માં 0.76 મિલી.ચો.ફૂટ ઓફિસ સ્પેસના સોદા થયા હતા, જે 2019માં થયેલા સરેરાશ ત્રિમાસિક સોદાની તુલનામાં લગભગ બમણા (197%) હતા.
• નવી ઓફિસ પૂર્ણતાએ લિઝીંગ પ્રવૃત્તિને પાછળ પાડી દીધી હતી જે 048 મિલી.ચો.ફૂટ (5.1 મિલી.ચો.ફૂટ) હતુ, જે 2019ની તુલનામાં 4.90%નો વધારો દર્શાવે છે. 2020ના બીજા તબક્કા (H2 2020)માં નવી ઓફિસનો હિસ્સો 2.52 મિલી.ચો.ફૂટ હતો, જે 2020ના પ્રથમ તબક્કાની તુલનામા 13% હતો.
• 52 મિલી.ચો.ફૂટની જગ્યામાં 2020ના બીજા તબક્કામાં પૂર્ણ થયેલી ઓફિસ સ્પેસમાંથી 90% જેટલી CBD પશ્ચિમમાં સ્થિત હતી જેમ કે સિંધુભવન રોડ અન સાયંસ સિટી રોડ.
• બિઝનેસ ડિસ્ટ્રીક્ટ – PBDનો હિસ્સો 2020ના બીજા તબક્કામાં થયેલા કુલ સોદાઓમાં 66% હતો, જે 2019ના બીજા તબક્કામાં 40% હતો. CBD પશ્ચિમ બિઝનેસ ડિસ્ટ્રીક્ટ કે જે સામાન્ય રીતે થયેલા સોદામાં મહત્તમ હિસ્સો ધરાવે છે તે 0.27 મિલી.ચો.ફૂટ અથવા 33% હતો. આમ છતાં, આ સમયગાળા દરમિયાન થયેલા આશરે 75% સોદાઓએ CBD પશ્ચિમ વિસ્તારમાં સ્થાન લીધુ હતુ.
• BFSI અને ઇન્ફર્મેશન ટેકનલોજી ક્ષેત્રોએ 2020ના બીજા તબક્કામાં કુલ સોદાઓમાં પોતાનો હિસ્સો 2019ના બીજા તબક્કાની તુલનામાં ટકાવી રાખ્યો હતો. 2020ના બીજા તબક્કામાં બે મોટા સોદાઓએ સ્થાન લીધુ હતુ જે આ સમય ગાળા થયેલા કુલ સોદાઓમાં 51% હિસ્સો ધરાવતા હતા અને આ બન્ને ક્ષેત્રોને દર્શાવતા હતા.
• સૌથી મોટો સોદો 0.02 મિલી.ચો.ફૂટ (0.2 મિલી.ચો.ફૂટ)નો હતો, જે માટે બેન્ક ઓફ અમેરિકા દ્વારા ગિફ્ટ સિટીમાં સેવી પ્રગ્યામાં લિઝ સાઇન કરવામાં આવ્યુ હતુ.
• CBD પશ્ચિમમાં બોપલ આંબલી રોડ પર નવરત્ન કોર્પોરેટ પાર્ક ખાતે બેક્સ્ટર ફાર્માસ્યુટિકલ્સ દ્વારા 0.01 મિલી.ચો.ફૂટ (0.08 મિલી.ચો.ફૂટ)ના લિઝ પર હસ્તાક્ષર કરવામાં આવતા ઉત્પાદકીય ક્ષેત્રમાં નોંધપાત્ર વધારો અનુભવવામાં આવ્યો હતો.
• 2020માં સરેરાશ ભાડામાં વાર્ષિક ધોરણે 4.5%નો ઘટાડો થયો હતો. CBD પશ્ચિમ માઇક્રો માર્કેટમા ભાડામાં -4.5ટકો ઘટાડો થયો હતો, જ્યારે PBD ભાડા મૂલ્યમાં 2020માં વાર્ષિક ધોરણે -5.5.%નો ઘટાડો થયો હતો.

ત્રિમાસિક સાંરાશ

નાઇટ ફ્રેંક ઇન્ડિયાના અમદાવાદ ખાતેના બ્રાન્ચ ડિરેક્ટર બલબીરસિંઘ ખાલસાએ જણાવ્યુ હતુ કે, “2020નું વર્ષ, પ્રથમ તબક્કામાં તમામ વ્યાવસાયિક પ્રવૃત્તિઓ ઠપ થઇ જવાને કારણે અમદાવાદ માટે નિર્વિવાદપણે ભારે સ્થિર રહ્યુ હતુ. રહેણાંક માર્કેટ કરતા ઓફિસ માર્કેટને રોગચાળાની સૌથી વધુ માઠી અસર થઇ હતી, કેમ કે ઓક્યુપાયર્સ અસ્પષ્ટ બિઝનેસ પર્યાવરણને કારણે  મોટે ભાગે માર્ચથી ઓફિસ સ્પેસ લેવાથી દૂર રહ્યા હતા.

તાજેતરના ભૂતકાળમાં  થયેલા ઉમેરણોને નબળી માગે ભાડા અને વેકેન્સી સ્તરને દબાણ હેઠળ રાખ્યા હતા. આમ છતાં, વ્યાવસાયિક પ્રવૃત્તિ ફરી શરૂ થતાં અને જૂન 2020થી ગતિ પકડતા સોદામાં વેગ આવ્યો હતો જે 2020ના Q4 દરમિયાનના ભૂતકાળના બે વર્ષ પહેલા થયેલા સોદાની તુલનામાં સૌથી વધુ ત્રિમાસિક સોદામાં પરિણમ્યા હતા.”

તેમણે વધુમાં ઉમેર્યુ હતુ કે, “રોગચાળાથી પ્રભાવિત વાતાવરણમાં સોદાઓની પ્રવૃત્તિ સ્થિર થઇ ગઇ હતી ત્યારે જો ઓનલાઇન આવતી નવી ઓફિસ સ્પેસ આવવાનું સતત રહેશે તો માર્કેટને સંતુલન જાળવવાનુ કઠિન પડશે.”

 અમદાવાદના રહેણાંક માર્કેટના મુખ્ય અંશો  –સ્ત્રોતઃ નાઇટ ફ્રેંક રિસર્ચ

• અમદાવાદમાં 7,372 યુનિટ્સ લોચ કરવામાં આવ્યા હતા, ત્યારે 2020માં 6,506 ઘર વેચાણો નોંધાયા હતા. 2020ના બીજા તબક્કામાં શહેરમાં રહેણાંક પ્રોડક્ટસની કિંમતમાં વાર્ષિક ધોરણે 3%નો ઘટાડો થયો હતો અને રૂ. 30,215/ચો.મી (રૂ. 2,807/ચો.ફૂટ) રહ્યા હતા. તેના માટે  વેચાણ મંદીને નાથવા માટે ડેવલપર્સ દ્વારા કરવામાં આવેલી આક્રમક વાટાઘાટો જવાબદાર હતી.
• 
• રૂ. 50 લાખના ટિકીટ સાઇઝથી નીચે, જેની માગ હંમેશા અમદાવાદમાં જોવામાં આવીલ છે તેન હિસ્સો 2020ના બીજા તબક્કામાં 69% રહ્યો હતો. જ્યારે રૂ. 2-5થી રૂ. 25 લાખના પેટા સેગમેન્ટનો હિસ્સો કુલ વેચાણમાં 43% હિસ્સો હતો, જ્યારે 25 લાખથી નીચે ટિકીટ સાઇઝમાં વેચાયેલી પ્રોપર્ટી આશરે 26% હિસ્સો ધરાવતી હતી.
• 2020ના બીજા તબક્કામાં કુલ વેચાણના 34% વેચાણ ઉત્તર ઝોનમાં થયા હતા. નાના ચિલોડા, ન્યુ રાણીપ, ગોતા અને ચાંદખેડા જેવા સ્થળો કે જ્યાં એફોર્ડેબલ પ્રોડેક્ટસ પર ભારે ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવામાં આવ્યુ છે તેણે ખાસ કરીને બ્લુ-કોલર્ડ વર્કીંગ વસ્તીનો સમાવેશ કરતા લોકોને આકર્ષતા સારી કામગીરી કરી હતી.
• આ સમયગાળા દરમિયાનના કુલ વેચાણના 24% વેચાણો પશ્ચિમના માઇક્રો માર્કેટ્સ જેમ કે સાઉથ બોપલ, શેલા, થલતેજ ને સાયંસ સિટી રોડ પર ઝડપથી વિકસતા સામાજિક આંતરમાળખા અને રોડ કનેક્ટીવિટીમાં સધારો થવાને થયા હતા.
• લોન્ચીસના સંદર્ભમાં કુલ નવા લોન્ચીઝના 66% રૂ. 50 લાખથી નીચેની ટિકીટ સાઇઝમાં થયા હતા અને રૂ. 25 લાખ રૂ. 50 લાખ ટિકીટ સાઇઝમાં 2020ના બીજા તબક્કામાં કુલ લોચીઝના 44% અનુભવાયા હતા, જ્યારે 5% લોન્ચીઝ રૂ. 75 લાખથી એક કરોડની નીચેના હતા.
• 2017થી અત્યાર સુધીમાં વણવેચાયેલી ઇન્વેન્ટરીમાં આશરે 67%નો ઘટાડો થયો છે, કેમ કે ડેવલપર્સે પ્રવર્તમાન ઇનેવન્ટરી ઘટાડવા માટે સભાન પ્રયત્નો કર્યા હતા. તે ક્વાટર્સ ટુ સેલ (QTS) સ્તરને સ્થિર વેચાણની સામે ઘટાડવામા કારણભૂત બન્યા હતા અને વણવેચાયેલી ઇન્વેન્ટરી સ્તરે 2017ના પ્રથમ તબક્કામાં 7.7 હતુ તે 3.6 ક્વાર્ટર્સ સુધી ઘટાડી શક્યા હતા.

ત્રિમાસિક સારાંશ

        સ્ત્રોતઃ નાઇટ ફ્રેંક રિસર્ચ

નાઇટ ફ્રેંકના અમદાવાદ ખાતેના બ્રાન્ચ ડિરેક્ટર બલબીરસિંગ ખાલસાએ જણાવ્યુ હતુ કે, “અમદાવાદ ટોચના આઠ શહેરોની તુલનામા અત્યંત એફોર્ડેબલ માર્કેટ હોવા છતાં આજીવિકા ઝૂંટવાઇ જતા અને  આવકમાં સંભવિત અસ્થિરતાને કારણે રહેણાંક માગને માઠી અસર થઇ છે. આમ છતાં વ્યાવસાયિક પ્રવૃત્તિઓ પુનઃશરૂ થઇ જતા, હોમ લોનના નીચા દરો અને ડેવલપર્સ દ્વારા કરવામાં આવતી આક્રમક વાટાઘાટોને કારણે વર્ષના અંત સધીમાં નોંધપાત્ર ગતિ આવી છે. જો 2020ના Q4 કોવિડ-19નો ચેપ નિરંકુશ રહ્યો ન હોત તો કદાચ વેચાણ વોલ્યુમોમાં નોધપાત્ર વધારો થયો હોત.

રાજ્ય સરકારે પણ એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ માટે કાર્પેટ એરિયા મર્યાદા વધારને ક્ષેત્રને પુનઃસજીવન કરવાના પ્રયચ્નો કર્યા છે. આ પગલાંઓ આગામી પ્રોડેક્ટ્સ માટે લાભકારક છે અને તેની લાંબા ગાળા સુધી અસર રહેશે. તેમજ મહારાષ્ટ્રમાં સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીમાં ઘટાડો જેવા આક્રમક પગલાં કદાચ આજના સમયની તાતી માગ છે.“