સાબરમતી રિવરફ્રન્ટમાં રૂ. 5,000 કરોડનું જમીન કૌભાંડ
રાજ્ય સરકારે મોટાભાગની સરકારી જમીનો સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના વિકાસ માટે આપી હતી.-
2002ની લેન્ડ ડિસ્પોઝલ પોલિસીનો અમલ કરવો જરૂરી : શહેઝાદ ખાન પઠાણ
(પ્રતિનિધિ) અમદાવાદ, અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશન સંચાલિત સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન લિ. દ્વારા 11 કિ.મી.ના સાબરમતી રિવરફ્રન્ટનો વિકાસ કરવા માટે અત્યાર સુધીમાં રુ. 1800 કરોડનો ખર્ચ કરવામાં આવ્યો છે. સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ પ્રોજેક્ટ અમલી બન્યો તે વખતે રાજ્ય સરકારે મોટાભાગની સરકારી જમીનો સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના વિકાસ માટે આપી હતી.
અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશન દ્વારા સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ પાછળ કરેલો ખર્ચ અને રાજ્ય સરકારની જમીનની કિંમત સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના પૂર્વ અને પશ્ચિમ કિનારે આવેલી અંદાજે 1.75 લાખ ચો.મી. જમીન વેચાણ કરીને મેળવવાની હતી. જોકે, હવે સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની 1.75 લાખ ચો.મી. જમીન ઓક્શનથી વેચાણ કરવાને બદલે તેના ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સનું વેચાણ કરીને 5,000 કરોડનું સ્કેમ કરવામાં આવી રહ્યું હોવાના આક્ષેપ મ્યુનિ. બજેટ ચર્ચા દરમિયાન કોંગ્રેસ ઘ્વારા કરવામાં આવ્યા હતા.
મ્યુનિસિપલ કોંગ્રેસ પક્ષના નેતા શહેઝાદખાન પઠાણે રિવરફ્રન્ટ જમીન કૌભાંડ અંગે રજુઆત કરતા જણાવ્યું હતું કે આ સ્કેમના ત્રણ તબક્કા છે. 1. સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની જમીનનું જાણીજોઇને ઓછું વેલ્યુએશન 2. સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની જમીનના ડેવલપમેન્ટ રાઇટ્સ વેચાણ કરવાનું ખાયકીનું મોડેલ 3. સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની જમીન માત્ર પ્રતિ ચો.મી. 10 રુપિયાના ભાવે લીઝ ઉપર આપવાનું કૌભાંડ
આ ત્રણ તબક્કામાં સાબરમતી રિવરફ્રન્ટનું કૌભાંડ આચરવામાં આવી રહ્યું છે જેમાં પહેલાથી જ ખરીદદારો નક્કી છે એટલે તેઓને પાણીના ભાવે જમીન પધરાવી દેવા માટેનું ષડયંત્ર કરવામાં આવી રહ્યું છે. આ ષંડયત્ર 5,000 કરોડનું કૌભાંડ છે.
રાજ્ય સરકારે વર્ષ 2002માં સરકારી જમીનના વેચાણ અર્થે લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી બનાવેલી છે. રાજ્ય સરકારની લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસીમાં જમીન વેચાણ કરતાં પહેલા તેનું વેલ્યુએશન કરાવવા માટે ગ્રામ્ય વિસ્તારોની ખેતીની જમીનો માટે કલેકટરની અધ્યક્ષતામાં પ્રાઇઝ ફિક્સીંગ કમિટી બનાવવામાં આવેલી છે. જ્યારે શહેરી વિસ્તારોમા ટીપી સ્કીમો સહિત અન્ય પ્લોટના વેચાણ કરતાં પહેલા તેનું વેલ્યુએશન કરાવવા માટે સત્તામંડળો એટલે કે,
અમદાવાદ શહેરમાં ઓંડાના ચેરમેનની અધ્યક્ષતામાં પ્રાઇઝ ફિક્સીંગ કમિટી બનાવવામાં આવેલી છે. અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશન કોઇપણ પ્લોટ વેલ્યુએશન કરાવ્યા વિના વેચાણ કરી શકતી નથી. પહેલાં વેલ્યુએશન કરાવવું પડે છે પછી તેને ઓક્શન કરીને તેનું વેચાણ કરવાની પ્રક્રિયા નક્કી કરવામાં આવેલી છે. અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશન દ્વારા ટીપી સ્કીમના વેચાણ હેતુના તમામ પ્લોટોનું વેલ્યુએશન ઔડાની પ્રાઇઝ ફિક્સીંગ કમિટી પાસે કરાવવામાં આવે છે. આ પ્રક્રિયા નક્કી છે.
પ્લોટનું વેલ્યુએશન નક્કી કરવાની ફોર્મ્યુલા નક્કી છે જેમાં વેલ્યુએશનના એક વર્ષ અગાઉના વેચાણ દસ્તાવેજો, મળવાપાત્ર એફ.એસ.આઇ., રોડની પહોળાઈ, પ્લોટની સાઇઝ, પ્લોટનું કેરેક્ટર જેવા માપદંડોના આધારે કોઇપણ પ્લોટનું વેલ્યુએશન નક્કી કરવામાં આવે છે. અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશન દ્વારા આજદિન સુધીમાં વર્ષ 2002થી 2024માં જેટલા પણ પ્લોટ વેચાણ કરવામાં આવ્યા છે તે તમામ પ્લોટનું વેલ્યુએશન આ પ્રાઇઝ ફિક્સીંગ કમિટીમાં કરવામાં આવ્યું છે.
જોકે, ખાસ કિસ્સામાં રાજ્યસ્તરે પણ પ્રાઇઝ ફિક્સીંગ કમિટીની રચના કરવામાં આવેલી છે જેમાં, મોટા પ્લોટનું વેલ્યુએશન કરવામાં આવે છે. રાજ્ય સરકારની પ્રાઇઝ ફિક્સીંગ કમિટી દ્વારા 8 વર્ષ પહેલાં વર્ષ 2016માં સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના વેચાણના હેતુ માટેના બે પ્લોટનું વેલ્યુએશન કરાવીને તેના ભાવ જાહેર કર્યા હતા. ખુદ તત્કાલિન શહેરી વિકાસ મંત્રી નીતિન પટેલ દ્વારા ગાંધીનગર ખાતે પ્રેસ કોન્ફરન્સ કરીને સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના બે પ્લોટના ભાવ નક્કી કરી જાહેર કરાયા હતા જેમાં, રાજ્ય સરકારે 1280 ચો.મી. ક્ષેત્રફળવાળા શેખપુર-ખાનપુરાના સરવે નંબર 335નો ભાવ નક્કી કર્યો હતો
તે વખતે 75.6 મીટરની ઊંચાઇ સાથે 16,773 ચો.મી. બિલ્ટઅપ એરિયા નક્કી કરાયો હતો જેમાં 17 માળનું બાંધકામ થઇ શકે તેમ હતુ. આ પ્લોટની તળિયાની પ્રતિ ચો.મી. કિંમત રુ.7.86 લાખ નક્કી કરાઈ હતી જેની કુલ કિંમત રુ.100.64 કરોડ નક્કી કરવામાં આવી હતી. આ પ્રકારે બીજા પ્લોટ 2240 ચો.મી.ના ક્ષેત્રફળનો હતો જે ચંગીઝપુર ગામની સીમમાં રેવન્યુ સરવે નંબર 184 હતો.
જેમાં 11,074 બિલ્ટઅપ એરિયા સાથે 25 મીટરની ઊંચાઈ નક્કી કરવામાં આવી હતી જેની કુલ કિંમત રુ.66.45 કરોડ હતી. પ્રતિ ચો.મી. ભાવ ૨.2.96 લાખ નક્કી કરવામાં આવી હતી. રાજ્ય સરકારે લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી અંતર્ગત આ બે પ્લોટના ભાવે જાહેર કર્યા હતા પણ પછી આ પ્લોટનું વેચાણ થઇ શક્યું ન હતુ. વર્ષ 2016થી 2022 સુધી સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન લિ. કંપનીમા ક્યારેય રાજ્ય સરકારની લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી હેઠળ વેલ્યુએશન નહીં કરાવવું તેવું નક્કી કરાયું ન હતુ
પછી અચાનક વર્ષ 2023માં અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશનના અધિકારીઓ દુબઇ પ્રવાસે જાય છે અને કેટલાંક ઉદ્યોગપતિઓ સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની મુલાકાતે આવે છે અને આખો ખેલ બદલાઇ જાય છે. રાતોરાત અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશન સંચાલિત સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન લિ. કંપની દ્વારા સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની 1.75 લાખ ચો.મી. જમીનના વેચાણ માટે અલાયદી સાબરમતી લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2023 બનાવવામાં આવે
છે અને સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના પ્લોટનું વેલ્યુએશન કરાવવા માટેની ફોર્મ્યુલા નક્કી કરવામાં આવે છે જોકે, માનીતા ઉદ્યોગપતિઓને ફાવે તેવી અલાયદી સાબરમતી લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2023 બનાવવામાં આવે છે અને સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના પ્લોટનું વેલ્યુએશન કરાવવા માટેની ફોર્મ્યુલા નક્કી કરવામાં આવે છે જોકે, માનીતા ઉધોગપતિઓને ફાવે તેવો ભાવ આવતો નથી.
જેથી રાતોરાત પ્લોટનું વેલ્યુએશન કરાવવાની વાત પડતી મૂકવામાં આવે છે અને રાતોરાત સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસીમાં બદલાવ કરવામાં આવે છે. ફોર્મ્યુલા બદલીને રાતોરાત લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2024 બનાવવામાં આવે છે જેમાં, પ્લોટ વેચાણ કરવાનો વિચાર પડતો મૂકવામાં આવે છે અને માત્ર ડેવલપેન્ટ રાઇટ્સ વેચાણ કરવા એવું નક્કી કરવામાં આવે છે. સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન લિ. કંપની દ્વારા બનાવવામાં આવેલી સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2024માં પહેલીવાર સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની 1.75 લાખ ચો.મી. જમીનને 7 વેલ્યુઝોનમાં વહેંચીને તેની બેઝપ્રાઇઝ નક્કી કરવામાં આવે છે.
સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની 1.75 લાખ યો.મી. જમીનના જુદા જુદા 7 વેલ્યુઝોનના જુદા જુદા ભાવ પ્રમાણે કુલ કિંમત રુ.4982.70 કરોડ નક્કી કરવામાં આવે છે. જોકે, આ તમામ જમીનનું વેલ્યુએશન રુ.4982.70 કરોડ નક્કી કરાયું છે પણ આટલી રકમ પણ આ જર્મીનના વેચાણ કરવાથી સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન લિ.ને મળવાની નથી.
અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશન દ્વારા ટીપી સ્કીમના વેચાણ હેતુ માટેના પ્લોટનું વેલ્યુએશન જો રાજ્ય સરકારની લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2002 અંતર્ગત થતું હોય તો પછી સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની 1.75 લાખ ચો.મી. જમીન વેચાણ હેતુ માટેની છે તો પછી તેનું વેલ્યુએશન કરાવવા માટે નવી સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી કેમ બનાવવામાં આવી તે પણ મોટા સવાલ છે. તેની પાછળનું મુખ્ય કારણ સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના પ્લોટનો ભાવ ઓછો આવે તે માટે નવી પોલીસી બનાવવામાં આવી છે.
રાજ્ય સરકારે જ્યારે 8 વર્ષ પહેલાં સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના વલ્લભસદન પાસેના એક પ્લોટનું વેલ્યુએશન કરાવ્યું હતુ તે વખતે પ્લોટનો પ્રતિ ચો.મી. ભાવ 7.86 લાખ આવ્યો હતો. હવે આ વલ્લભસદનમાં આવરી લેવાયેલી 27,943 ચો.મી. જમીનનો પ્રતિ ચો.મી. ભાવ રુ.3.22 લાખ આવ્યો છે. 8 વર્ષ પછી ભાવ વધવાને બદલે ઘટ્યો છે. પ્રતિ ચો.મી. રૂ.4.64 લાખ ભાવ ઓછો આવ્યો છે.
જો માત્ર વલ્લભસદનની 27,943 ચો.મી. જમીનનું પ્રતિ ચો.મી. 7.86 લાખના ભાવે વેલ્યુએશન કરવામાં આવે તો તેવા સંજોગોમાં તેની કુલ કિંમત રુ.2196.31 લાખ થાય છે. જ્યારે નવા ભાવ મુજબ પ્રતિ ચો.મી. 3.22 લાખના ભાવે વેલ્યુએશન મુજબ તેની કિંમત રુ.899.76 લાખ આવે છે. આ ગણતરી કરીએ તો, માત્ર વલ્લભસદનના વેલ્યુઝોનમાં આવતી 27,943 ચો.મી. જમીનના વેલ્યુએશનમાં જ રુ.1296.55 કરોડનું નુકશાન થઇ રહ્યું છે.
જો સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની તમામ 1.75 લાખ ચો.મી. જમીનનું રાજ્ય સરકારની લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2002 મુજબ વેલ્યુએશન કરવામાં આવે તો અંદાજે 10 હજાર કરોડથી વધુની જર્મીનની વેલ્યુ થાય તેમ છે. પ્રથમદષ્ટિએ જ ખોટો વેલ્યુએશનથી સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ડેવલપમેન્ટ કોર્પોરેશન લિ.ને અંદાજે 5,000 કરોડનો ચૂનો લાગી રહ્યો છે તે વાસ્તવિકતા છે.
જો અમદાવાદ મ્યુનિ. કોર્પોરેશનના સત્તાધીશોમાં હિંમત હોય તો રાજ્ય સરકારની લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2002 અંતર્ગત બનેલી પ્રાઇઝ ફિક્સીંગ કમિટીમાં સાબરમતી રિવરફ્રન્ટની 1.75 લાખ ચો.મી. જમીનનું વેલ્યુએશન કરાવે તો દુધનું દુધ અને પાણીનું પાણી થઇ જશે તેમ વધુમાં જણાવ્યું હતું.
