મોતીલાલ ઓસવાલ રિઅલ એસ્ટેટ દ્વારા પાંચમું ફન્ડ-IREF-5 ખૂલ્લું મુકાયું
મુંબઈ, મોતીલાલ ઓસવાલ ફાઈનાન્સિઅલ સર્વિસીઝની રિઅલ એસ્ટેટ પ્રાઈવેટ ઈક્વિટી શાખા મોતીલાલ ઓસવાલ રિઅલ એસ્ટેટ (મોર) હાલમાં જ ખુલ્લા મુકાયેલા ઈન્ડિયા રિઅલ્ટી એકસિલન્સ ફન્ડ 5 (આઈઆરઈએફ-5) મારફત રૂપિયા 800 કરોડ સુધીનું ભંડોળ ઊભું કરવા યોજના ધરાવે છે.
અત્યારસુધી મોરે રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં ચાર રિઅલ એસ્ટેટ ફન્ડસ અને પીએમએસ/એનસીડી ઈન્વેસ્ટમેન્ટસ મારફત મૂડીનું રોકાણ કર્યું છે. આઈઆરઈએફ (રૂપિયા 200 કરોડ), આઈઆરઈએફ-2(રૂપિયા 500 કરોડ), આઈઆરઈએફ-3 (રૂપિયા 1030 કરોડ), આઈઆરઈએફ-4 (રૂપિયા 1150 કરોડ) તથા પીએમએસ/એનસીડી મારફત મળીને મોર હેઠળની એકંદર એયુએમનો આંક આજે રૂપિયા 3700 કરોડથી વધુ જેટલો છે.
અગાઉના ત્રણ ફન્ડસનું (આઈઆરઈએફ-2, આઈઆરઈએફ-3, આઈઆરઈએફ-4) ઈન્વેસ્ટમેન્ટસ પ્રારંભિક તબક્કા પર કેન્દ્રીત હતું જ્યારે આઈઆરઈએફ-5 મંજુરી મળી ગયેલા બાંધકામ પ્રોજેકટસને ફાઈનાન્સ કરવા પર ધ્યાન આપશે. આ ફન્ડસના નાણાંનું રોકાણ પસંદગીના કમર્સિઅલ પ્રોજેક્ટસ ઉપરાંત દેશના સાત મહાનગરો (મુંબઈ, દિલ્હી-એનસીઆર, પૂણે, બેંગ્લુરુ, ચેન્નાઈ, હૈદરાબાદ તથા અમદાવાદ)માં મધ્યમ શ્રેણીના તથા એફોર્ડેબલ રેસિડેન્સિઅલ પ્રોજેકટસમાં કરવામાં આવશે. આઈઆરઈએફ-5 નામાંકિત વિકાસકો સાથે ડેબ્ટ ઈન્વેસ્ટમેન્ટસ પર ધ્યાન આપશે અને દરેક રૂપિયા 60થી 80 કરોડના એવા 12થી 15 ટ્રાન્ઝકશન્સ હાથ ધરાશે.
આ ફન્ડની રચના ઓલ્ટરનેટ ઈન્વેસ્ટેમેન્ટ ફન્ડ (એઆઈએફ-2) તરીકે કરવામાં આવી છે અને શેરબજારના નિયામક સેબી સમક્ષ તેની નોંધણી થયેલ છે. પ્રથમ બંધ માર્ચ 2021 સુધીમાં કરી લેવા તથા આગામી 6-9 મહિનમાં ભંડોળ ઊભું કરી લેવાની મોર અપેક્ષા રાખે છે. મોર એ મોતીલાલ ઓસવાલ પ્રાઈવેટ ઈક્વિટી (મોપ)નો એક હિસ્સો છે અને મોપ મોતીલાલ ઓસવાલ ફાઈનાન્સિઅલ સર્વિસીઝ લિમિટેડનું ઓલ્ટરનેટિવ ઈન્વેસ્ટમેન્ટસ પ્લેટફોર્મ છે. મોપ હેઠળની એકંદર એયુએમનો આંક રૂપિયા 7000 કરોડથી વધુ છે.
મોપના એમડી તથા સીઈઓ, શ્રી. વિશાલ તુલ્સિયાને જણાવ્યું હતું કે, “અમારા રિઅલ એસ્ટેટ પ્રાઈવેટ ઈક્વિટી બિઝનેસનો વિકાસ છેલ્લા એક દાયકામાં થયો છે. આ ક્ષેત્રમાં પાયાના ફેરબદલો આવી રહ્યા છે અને પરિવર્તનના આરે છે એવું અમે માનીએ છીએ. આવનારા વર્ષોમાં વેલ્યુ ઈન્વેસ્ટીંગ કરતા રહીને આ ક્ષેત્રે અમારી હાજરીને અમે વધુ મજબૂત બનાવીશું.”
મોરના ડાયરેકટર તથા સીઈઓ, શ્રી. શરદ મિત્તલે જણાવ્યું હતું કે, “2018ના સપ્ટેમ્બરના આઈએલએન્ડએફએસ પ્રકરણને કારણે ઊભી થયેલી લિક્વિડિટીની કટોકટી ઉપરાંત નિયમનકારી સુધારાને પરિણામે આવેલી લાંબી મંદીને પગલે છેલ્લા કેટલાક વર્ષો આ ક્ષેત્ર માટે પડકારરૂપ રહ્યા છે.
એનબીએફસી દ્વારા નવા ધિરાણમાં સ્થગિતતા તથા બેન્કો પણ ધિરાણ પૂરા પાડવામાં એકદમ સિલેકટિવ રહેતી હોવાથી છેલ્લા બે વર્ષથી રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર ફાઈનાન્સની ભારે અછત અનુભવી રહ્યું છે. પરંતુ કોરોનાના કાળમાં નીચા ધિરાણ દરો, સરકાર દ્વારા પ્રોત્સાહનો, ભાવમાં સ્થિરતા, પોતાના ઘરો માટેની વધેલી માગ જેવા પરિબળોને પગલે છેલ્લા 6 મહિનાથી અમે માગમાં મજબૂત રિકવરી જોઈ રહ્યા છીએ.
આ પરિબળો આગામી કેટલાક વર્ષો સુધી રહેઠાણ માગમાં વધારો કરાવતા રહેશે. અમે માનીએ છીએ કે એવું ફન્ડ ખુલ્લું મૂકવાનો આ ખરો સમય છે જે બાંધકામ ફાઈનાન્સ તથા પ્રોજેકટને મંજુરી પછીના ફન્ડિંગ પર ખાસ ધ્યાન આપનારું હોય.”
દરેક માઈક્રો માર્કેટમાં પોતાના ડેવલપમેન્ટ પાર્ટનર્સ સાથે મોરે મજબૂત સંબંધો વિકસાવ્યા છે. છેલ્લા ચાર વર્ષોમાં અગાઉના ત્રણ ફન્ડસના નાણાંના આ વિકાસકો સાથે કરાયેલા અનેક વ્યવહારો પરથી આ સંબંધોનો અંદાજ આવી શકે એમ છે. કાસાગ્રાન્ડ જુથ સાથે ઈન્વેસ્ટમેન્ટના 11 વ્યવહાર, એટીએસ જુથ સાથે સાત વ્યવહાર, શ્રીરામ પ્રોપર્ટીસ સાથેના 3 તથા કોલ્ટે-પાટીલ ડેવલપર્સ સાથે કરાયેલા બે ઈન્વેસ્ટમેન્ટસ વ્યવહાર આના પુરાવા છે.
આ ફન્ડ ખુલ્લું મુકાવા સાથે મોર તેના ડેવલપર્સ પાર્ટનર્સને નાણાંના સંપૂર્ણ ઉકેલ પૂરા પાડશે જેમાં તેમના અગાઉના ફન્ડસ મારફત પ્રારંભિક તબક્કાના ફાઈનાન્સિંગ તથા આ નવા ફન્ડ મારફત મંજુરીના તબક્કાના અથવા મંજુરી બાદના ફાઈનાન્સિંગનો સમાવેશ થાય છે.
ભારતીય બજારોમાં પ્રાઈવેટ ઈક્વિટી ફાઈનાન્સિંગ મોટે ભાગે પ્રોજેકટ (જમીન તથા મંજુરી)ના પ્રારંભિક તબક્કામાં થતું હોવાનું જોવા મળે છે. પરંતુ છેલ્લા બે વર્ષથી જોવા મળી રહેલી નાણાંભીડને ધ્યાનમાં રાખતા પ્રોજેકટને મંજુરી મળી ગયા પછીના તબક્કામાં પણ ભંડોળની અછત પડી રહ્યાનું અમે જોઈ રહ્યા છીએ.
શ્રી. મિત્તલ વધુમાં જણાવે છે કે, “અમારા અગાઉના ફન્ડસમાં અમારી ઈન્વેસ્ટમેન્ટ સ્ટ્રેટેજી નામાંકિત વિકાસકોને મધ્યમ શ્રેણીના તથા એફોર્ડેબલ રેસિડેન્સિઅલ પ્રોજેકટસમાં સ્ટ્રકચર્ડ ડેબ્ટ મારફત નાણાં પૂરા પાડવાની રહી હતી. અમે વધુ પડતું આઈટી શહેરો પર ધ્યાન રાખ્યું હતું અને મુંબઈ તથા દિલ્હી શહેરોમાં ઊંચા લિવરેજને ધ્યાનમાં રાખી આ શહેરોના પ્રોજેકટસમાં રોકાણ કરવાથી દૂર રહ્યા હતા. આ સ્ટ્રેટેજી છેલ્લા કેટલાક વર્ષોમાં સારી કામ કરી ગઈ હતી. જો કે આ નવા ફન્ડના નાણાં મંજુરી મળી ગયેલા પ્રોજેકટસને પૂરા પાડવાની યોજના છે. અમારા પસંદગીના ભાગીદારો સાથે કામ કરવાનું અમે ચાલુ રાખીશું”
“આ અમારું પાંચમું ફન્ડ છે અને અમારા મોટાભાગના રોકાણકારો એવા હશે જેમણે અમારા અગાઉના ફન્ડસમાં રોકાણ કર્યું છે. અમારા પર વિશ્વાસ રાખવા બદલ અને છેલ્લા કેટલાક વર્ષોથી અમારી સાથે જોડાઈ રહેવા બદલ અમે તેમના આભારી છીએ.” મોરેનું બીજું ફન્ડ, આઈઆરઈએફ-2 જે 2015માં બંધ થયું હતું તે મારફત આજ તારીખ સુધી 14 ઈન્વેસ્ટમેન્ટસ કરી 11માંથી એકઝિટ કરાઈ છે જેમાં ઈન્વેસ્ટમેન્ટ સ્તરનું આઈઆરઆર 21.30 ટકા રહ્યું છે. ફન્ડે તેના રોકાણકારોને 126 ટકા નાણાં પરત કર્યા છે.
મોરેનું ત્રીજું ફન્ડ, આઈઆરઈએફ-3 જે 2017માં બંધ થયું હતું તે મારફત આજ તારીખ સુધી 24 ઈન્વેસ્ટમેન્ટસ કરી 6માંથી એકઝિટ કરાઈ છે જેમાં ઈન્વેસ્ટમેન્ટ સ્તરનું આઈઆરઆર 22.40 ટકા રહ્યું છે. ફન્ડે તેના રોકાણકારોને 41 ટકા નાણાં પરત કર્યા છે.
મોરેનું ચોથું ફન્ડ, આઈઆરઈએફ-4 જે 2020માં બંધ થયું હતું તેના નાણાં હાલમાં રોકાણની પ્રક્રિયામાં છે અને અત્યારસુધી 10 ઈન્વેસ્ટમેન્ટસ કરાયા છે.
